Novos shoppings raros no Brasil: terrenos, Selic e ciclo longo
Terrenos escassos, alto capital e longo ciclo de maturação explicam por que novos shoppings são raros no Brasil. Gestor do HGBS11 comenta barreiras e adaptação do setor.
A combinação de terrenos escassos, alto volume de capital e longo ciclo de desenvolvimento torna rara a construção de novos shoppings no Brasil. Mesmo com juros elevados, o setor mostra resiliência, mas as barreiras naturais limitam a entrada de novos concorrentes.
Segundo Alexandre Machado, gestor do HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), esses obstáculos ajudam a explicar por que os ativos consolidados seguem crescendo. "Mesmo nesse cenário dos juros elevados, a performance dos ativos tem apresentado crescimento real na maior parte deles", afirma. A recuperação pós-pandemia está mais consolidada, com ocupação boa e inadimplência saudável.
Um shopping não é um ativo facilmente replicável. A primeira dificuldade é o terreno. "Para fazer um shopping, você precisa ter um terreno grande. É muito mais difícil aprovar um projeto de shopping do que um escritório, um galpão logístico", diz Machado. Em grandes centros urbanos, achar área adequada é difícil e caro, e as restrições urbanísticas são rígidas por causa do impacto no trânsito e na infraestrutura.
O segundo obstáculo é o capital e o tempo. Entre aquisição, aprovação, construção, inauguração e maturação, o investidor espera anos até o retorno pleno. Com a Selic meta em 14,00% ao ano, o custo de capital alto torna esse ciclo longo menos atrativo. "Isso tudo inibe a entrada de novos shoppings, de concorrentes, especialmente quando o juro está elevado nos patamares que estão."
Apesar das dificuldades de algumas redes varejistas alavancadas, o setor segue crescendo e reduzindo vacância. O shopping é um negócio dinâmico, que se adapta. O e-commerce afetou categorias como eletroeletrônicos, mas os lojistas usam as lojas físicas como showroom. As marcas nativas digitais, que nasceram na internet, agora buscam presença física.
A gastronomia, serviços e entretenimento ganham espaço. Localizados em grandes centros urbanos, os shoppings viram espaços de convivência, o que explica a resposta diferente de mercados internacionais à tecnologia e à pandemia.
O episódio completo está no Liga de FIIs, do InfoMoney, às quartas, 18h, no YouTube.