Vendas de apartamentos de luxo caem 53% em São Paulo

O mercado de apartamentos de alto padrão e luxo na cidade de São Paulo recuou no primeiro semestre de 2026 após um 2025 de recordes. As unidades vendidas caíram 39% em relação ao mesmo período do ano passado, e os lançamentos recuaram 53%, segundo pesquisa da Brain Inteligência Imobiliária divulgada com exclusividade para o Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado.

No segundo trimestre, a queda nas vendas foi mais acentuada e chegou a 53%. "O mercado chegou a um topo. A partir daí, não tem como crescer mais", avaliou o presidente da consultoria, Fábio Tadeu Araújo.

O estoque maior, os juros altos por tempo prolongado e as incertezas sobre os rumos do País fizeram até as famílias mais ricas postergarem a decisão de compra. No alto padrão, o preço médio chegou a R$ 2,9 milhões, alta de 47% em um ano. No segmento de luxo, o preço médio ficou em R$ 10,8 milhões, com alta de 24%.

Quem compra imóvel nessa faixa não é movido por necessidade, mas por desejo. Essas famílias já têm moradia própria. O que motiva a aquisição é o apelo do empreendimento: localização, planta, comodidades do condomínio, grifes atreladas ao projeto. Daí o gasto elevado com propaganda para seduzir a clientela.

Outro fator que pesa é a percepção de escassez, a ideia de que cada imóvel é único no bairro e que não haverá outro da mesma qualidade tão cedo. A oferta elevada, porém, jogou contra esse estímulo. "O setor chegou no máximo da sua capacidade de absorção. As vendas estão menores agora não porque esse público não tem dinheiro para comprar, mas porque o desejo de compra começou a refluir", disse Araújo.

O crescimento da oferta contribuiu para desgastar o discurso de exclusividade, apontou o analista do Citi André Mazini. "Lançou-se muito. Aí começamos a ver uma super oferta de luxo. E aquele discurso de apartamentos únicos, exclusivos, não se sustenta nessas condições."

A abundância de projetos aparece numa caminhada pelos Jardins, onde há pelo menos nove estandes e canteiros abertos. Na Rua Guarará, 575, a Benx constrói o Autor Jardins, com plantas de 188 m² a 489 m² e preços a partir de R$ 5,8 milhões. A três quadras, na Alameda Lorena, 70, a Yuny lançou residencial com plantas de 300 m² a 713 m² e preços entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões. Na Rua Manuel da Nóbrega, 950, a Even ergue o Esther Ibirapuera, com unidades de 251 m² a 334 m² anunciadas entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões.

"Nunca vimos tanto projeto assim nos Jardins e no Itaim", disse Luciano Amaral, presidente da Benx. "Hoje o comprador pesquisa mais. Vai em três ou quatro bons projetos porque tem muitas ofertas e acesso à informação. É muito raro entrar no estande e comprar."

A resposta de boa parte das incorporadoras tem sido reduzir lançamentos para evitar excesso de estoque. A Even decidiu frear novos projetos. "Observamos o mercado mais desafiador e optamos por reduzir o volume de lançamentos", afirmou o presidente Márcio Moraes. O processo de visita, negociação e assinatura de contrato está levando em torno de 90 dias, em média.

Segundo a Brain, o estoque de alto padrão e luxo corresponde a 18 meses de vendas, patamar considerado razoável. Dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) mostram estoque de 19,6 meses para unidades entre 86 m² e 130 m², 20 meses para 131 m² a 180 m² e 21 meses para imóveis acima de 180 m². A média histórica desses segmentos gira em torno de 12 a 13 meses.

Para Mazini, do Citi, o mercado de luxo está em nível de alerta "indo do amarelo para o vermelho". Como a velocidade de vendas tem caído, esse será um ponto de atenção a ser monitorado.