FIIs de tijolo: gestores veem ativos baratos e fundamentos fortes

FIIs de tijolo: gestores veem ativos baratos e fundamentos mais fortes

Se você acompanha o mercado de fundos imobiliários, já percebeu: os FIIs de tijolo seguem negociados com desconto, mesmo com o setor imobiliário mostrando sinais de recuperação. Em painel na Expert XP, gestores da Kinea e da TRX, além do investidor Sidney Angulo, debateram esse descompasso e as oportunidades que ele abre para quem pensa no longo prazo.

A resposta direta: Os FIIs de tijolo estão baratos porque os juros elevados pressionam a precificação dos ativos, mesmo com fundamentos fortes, como queda da vacância e recuperação de escritórios, shoppings e logística. Gestores como Carlos Martins (Kinea) e Gabriel Barbosa (TRX) veem oportunidades de compra com desconto, especialmente para investidores de longo prazo.

Por que os FIIs de tijolo seguem descontados?

Os fundamentos do mercado imobiliário seguem apresentando sinais de fortalecimento, com queda da vacância, recuperação dos escritórios, bom desempenho de shoppings e logística. Apesar desse cenário, a percepção dos gestores é que os fundos imobiliários de tijolo continuam negociados com desconto devido ao impacto dos juros elevados sobre a precificação dos ativos.

Para Carlos Martins, gestor de fundos de tijolo da Kinea, existe um descompasso entre o desempenho dos imóveis e o comportamento das cotas na Bolsa. Segundo ele, diversos segmentos já apresentam melhora operacional, mas a política monetária continua sendo o principal fator que limita a valorização dos fundos.

"O que a gente está vendo aqui é um descolamento entre a atividade real e o mercado de capitais. Os fundamentos de escritórios, logística e shoppings estão muito positivos, mas o investidor continua olhando principalmente para a taxa de juros", ponderou.

O papel dos juros e o cenário para 2026

Na avaliação do gestor, a expectativa no início de 2026 era de um ciclo mais intenso de cortes na Selic, mas fatores externos, como conflitos internacionais e seus reflexos sobre a inflação, reduziram esse espaço, mantendo os FIIs sob pressão.

Apesar do cenário de juros elevados, Martins afirmou que o momento oferece oportunidades para investidores de longo prazo, especialmente em fundos de tijolo negociados com desconto. Segundo ele, em muitos casos é possível comprar imóveis já prontos, gerando renda e com baixa vacância, por preços inferiores ao custo de desenvolver novos empreendimentos.

"Às vezes você consegue comprar ativos mais baratos do que produzir um imóvel novo. São ativos de muita qualidade, já gerando renda e ainda negociados com desconto na Bolsa", disse.

O executivo comenta que fundos de escritórios ainda possuem espaço para recuperação, enquanto fundos indexados à inflação também oferecem prêmios considerados atrativos.

O que considerar ao escolher um FII: gestão e dívida

O investidor Sidney Angulo pontuou que sua experiência no mercado imobiliário o levou a enxergar os fundos imobiliários como uma evolução natural para quem busca renda recorrente. Segundo ele, o principal critério para selecionar um FII não é a oscilação diária da cota, mas a qualidade da gestão e da estrutura financeira do fundo.

"Qual é a coisa mais importante em um fundo imobiliário? Gestor. E, em segundo lugar, dívida. Essas duas coisas norteiam praticamente toda a minha decisão de investimento."

Angulo também avaliou que a indústria brasileira ainda possui enorme potencial de crescimento quando comparada aos mercados internacionais. Contudo, segundo a visão do investidor, o patamar atual de dividendos também elevou o nível de exigência dos investidores, embora os rendimentos continuem muito superiores aos observados no mercado imobiliário tradicional.

"Quem investia em imóvel físico comemorava quando conseguia retorno de 0,5% ao mês. Hoje estamos falando de fundos pagando perto de 1% ao mês. Estamos muito mal acostumados."

Oportunidades em meio à menor competição

Gabriel Barbosa, sócio da TRX, afirmou que a TRX continua encontrando oportunidades relevantes para expandir seu portfólio justamente em um período em que há menor competição pela compra de ativos. Segundo ele, ciclos de mercado costumam criar um paradoxo para os gestores: quando existe capital disponível, os imóveis ficam caros; quando os ativos ficam baratos, captar recursos torna-se mais difícil.

"Agora é o momento de comprar imóveis com maior margem. Temos conseguido fazer isso por meio de estruturas financeiras mais criativas e diferentes formas de aquisição", disse.

O gestor destacou que o TRXF11 ampliou sua diversificação nos últimos meses, com aquisições em segmentos como logística, hospitais, hotéis, self storage e varejo, buscando aproveitar oportunidades onde elas surgem.

"A gente estruturou o TRXF11 para aproveitar as melhores oportunidades do mercado de tijolo, independentemente do setor."

O que esperar das cotas dos FIIs?

Para Barbosa, os fundamentos dos ativos de tijolo estão fortes, mas isso ainda não se refletiu nas cotas. Ele acredita que, em algum momento, o valor de mercado vai convergir para o valor real desses ativos.

"Galpões, shoppings e lajes estão performando muito bem. Isso ainda não apareceu nas cotas dos fundos imobiliários, mas, em algum momento, o valor de mercado vai convergir para o valor real desses ativos", concluiu.

Se você está pensando em investir em FIIs de tijolo, o momento exige paciência e análise criteriosa. Como destacaram os gestores, a qualidade da gestão e a estrutura de dívida são fatores decisivos. E, para quem tem horizonte de longo prazo, a janela de descontos pode ser uma oportunidade.

Perguntas Frequentes

FIIs de tijolo estão baratos agora?

Sim, segundo gestores da Kinea e da TRX, os FIIs de tijolo seguem negociados com desconto, mesmo com fundamentos imobiliários fortes, como queda da vacância e recuperação de escritórios.

Por que os FIIs de tijolo não sobem mesmo com fundamentos fortes?

Porque os juros elevados pressionam a precificação dos ativos, limitando a valorização das cotas, apesar da melhora operacional dos imóveis.

O que considerar ao escolher um FII de tijolo?

Segundo Sidney Angulo, a qualidade da gestão e a estrutura de dívida do fundo são os critérios mais importantes, mais do que a oscilação diária da cota.

Vale a pena investir em FIIs de tijolo para o longo prazo?

Gestores como Carlos Martins acreditam que sim, especialmente em fundos negociados com desconto, que oferecem imóveis prontos, gerando renda e com baixa vacância, por preços inferiores ao custo de desenvolver novos empreendimentos.

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