FII TRXF11 compra dois ativos corporativos em SP por R$ 340,3 milhões

O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) firmou compromissos para adquirir dois ativos de lajes corporativas em São Paulo por R$ 340,25 milhões. A operação envolve dez unidades do Thera Corporate, Torre 3, na região da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, e o Edifício Morumbi, na Avenida Morumbi.

O balanço conta o que o release omite: os contratos já foram celebrados, mas o fechamento ainda depende de condições precedentes. As assembleias de cotistas do HOFC11 e do HAAA11 têm encerramento previsto para 21 de setembro de 2026.

Como está estruturada a compra do Thera Corporate

Do total, R$ 249,34 milhões serão destinados às unidades do Thera Corporate, distribuídas pelos 3º, 4º, 16º, 17º e 18º pavimentos da Torre 3. A transação foi firmada com o Hedge AAA (HAAA11) e prevê pagamento em duas etapas.

A primeira parcela, de R$ 95,33 milhões, será paga na conclusão da 13ª emissão de cotas do TRXF11. O fundo poderá usar créditos decorrentes da subscrição de cotas pelo HAAA11 para compensar esse valor.

O saldo de R$ 154,01 milhões fica para uma segunda etapa, com vencimento previsto para 12 de junho de 2030. O montante será atualizado pela variação positiva do IPCA e terá acréscimo de juros remuneratórios de 9,20% ao ano.

Edifício Morumbi: duas frentes de aquisição

A compra do Edifício Morumbi soma R$ 90,91 milhões e foi estruturada em duas frentes. O TRXF11 desembolsará R$ 60,61 milhões pela totalidade das cotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, sociedade que detém a nua propriedade do imóvel.

Além disso, o fundo pagará R$ 30,30 milhões pelo usufruto do edifício, atualmente pertencente ao Hedge Office Income (HOFC11). A liquidação poderá ser feita por meio da compensação de créditos decorrentes da subscrição de cotas do TRXF11 pelo HOFC11.

Dos R$ 60,61 milhões referentes à HOFC Empreendimentos, R$ 35,30 milhões serão pagos inicialmente, com possibilidade de compensação por créditos de subscrição. Os R$ 25,31 milhões restantes vencem em 12 de junho de 2030, com a mesma atualização: IPCA mais juros de 9,20% ao ano. O HOFC11 também poderá ceder esse crédito a terceiros, inclusive a uma companhia securitizadora.

A fonte de mercado confirmou em reserva que, além da estrutura financeira, os compromissos estabelecem que o HOFC11 ficará responsável pela execução e pelos custos do retrofit do sistema de ar-condicionado do Edifício Morumbi.

O que ainda falta para o negócio fechar

Apesar dos contratos já celebrados, as aquisições não estão definitivamente concluídas. O fechamento depende do cumprimento de condições precedentes previstas nos acordos.

Entre elas está a aprovação das operações pelos cotistas do HOFC11 e do HAAA11, por meio de consultas formais. No caso do Thera Corporate, também será necessária a anuência dos titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que possuem os imóveis como garantia.

Para quem acompanha o mercado de FIIs de lajes corporativas, o prazo das assembleias e a estrutura de pagamento parcelado são os pontos que definem o cronograma real da operação. Até lá, os compromissos seguem firmados, mas sem conclusão definitiva.