Pinheiros perde força, Santa Cecília em alta no luxo de SP

O mercado imobiliário de alto padrão de São Paulo segue concentrado em bairros tradicionais como Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Jardins, mas uma parte da alta renda começa a olhar para outros endereços, enquanto regiões que lideraram o crescimento recente mostram saturação. Um estudo da proptech Pilar, baseado em 342 mil registros de ITBI pagos na capital entre janeiro de 2025 e junho de 2026, revela mudanças na geografia das vendas de imóveis acima de R$ 3 milhões, com destaque para Santa Cecília.

Segundo o relatório, Santa Cecília movimentou R$ 154 milhões em imóveis acima de R$ 3 milhões no semestre, alta de 116,4% na comparação anual. O número de transações passou de 14 para 27, avanço de 92,9%. A região entrou pela primeira vez entre os 12 maiores mercados de alto padrão da cidade. Para Renato Zimmermann, fundador e CEO da Zimmermann Imóveis, parte do fenômeno é estatística: muitos imóveis classificados como Santa Cecília estão em faixas tradicionalmente associadas a Higienópolis, próximos à Avenida Angélica, Rua Veiga Filho, Alameda Barros e Brasília Machado. Ainda assim, ele vê transformação real, motivada pelos planos do governo do Estado de levar sua sede para Campos Elíseos, bairro vizinho, em projeto de concessão de 30 anos com investimento de R$ 6 bilhões.

Enquanto isso, o grosso do luxo segue nos bairros tradicionais. Vila Nova Conceição liderou com R$ 853 milhões movimentados, alta de 46,6%, mas o ticket mediano caiu 5,1%, indicando expansão puxada por volume, não por preço. Itaim Bibi teve comportamento oposto: R$ 674 milhões, alta de 21,6%, com ticket mediano saltando 24,9%, de R$ 4,6 milhões para R$ 5,75 milhões. Jardim Europa viu o ticket subir 32% mesmo com queda de 23,5% nas transações. Jardim América cresceu 430,8%, impulsionado pela venda de uma casa na Rua México por R$ 230 milhões, a maior transação residencial da base.

Pinheiros, por outro lado, vive momento distinto. O volume caiu 25%, as transações recuaram 14,6% e o ticket mediano caiu 16,1%. Zimmermann classifica como "saturação absoluta de produto", reflexo de muitos lançamentos e mudança de perfil do bairro nos últimos anos. Para ele, o alto padrão perdeu atratividade em Pinheiros, exceto em pontos próximos ao Alto de Pinheiros, e o bairro não deve repetir o crescimento recente. O caixa fala antes do balanço: quem decide onde comprar ou investir no luxo paulistano precisa olhar para esses números antes de fechar negócio.