TRXF11 anuncia investimento de R$ 1,4 bilhão em complexo logístico em Guarulhos

O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou nesta segunda-feira a maior transação de sua história: a aquisição indireta de um complexo de três galpões logísticos padrão AAA em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo, por mais de R$ 1,4 bilhão. Dois dos três galpões estão atualmente locados ao Mercado Livre, enquanto a terceira unidade está em fase de desenvolvimento, com futuro locatário ainda não divulgado.

O complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e possui cerca de 237,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O K200 já está concluído e locado ao Mercado Livre. O K100, também alugado à companhia, está em fase final de desenvolvimento: a entrega da primeira etapa deve ocorrer ainda neste mês, enquanto a segunda está prevista para outubro. Já a unidade K300, que ainda está em desenvolvimento, depende da aprovação do projeto e da assinatura de um contrato de locação built to suit. O TRXF11 afirmou que, enquanto os imóveis em desenvolvimento não estiverem totalmente concluídos e gerando receita de aluguel, a estrutura da operação prevê uma renda mínima garantida sobre o capital desembolsado.

Maior transação do TRXF11 e impacto no portfólio

Até então, a maior operação individual do TRXF11 havia sido a compra relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, na cidade de São Paulo, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões, em julho de 2024. O novo negócio, de mais de R$ 1,4 bilhão, mais que dobra esse valor e reposiciona o portfólio do fundo.

Com a aquisição, o TRXF11 amplia sua presença no segmento logístico, que passará a representar aproximadamente 37% da ABL do fundo. A área total locável do portfólio crescerá 19%, para cerca de 1,48 milhão de metros quadrados.

Yield on cost estimado em 14,51% nos primeiros 12 meses

A transação tem um yield on cost estimado em 14,51% nos primeiros 12 meses, informou o fundo. O indicador representa o retorno anual esperado dos imóveis em relação ao valor total necessário para sua aquisição e conclusão do desenvolvimento. Esse número é relevante para investidores que comparam a eficiência de alocação de capital em ativos logísticos de alto padrão.

Cronograma de pagamento e garantia de renda

O pagamento pelo complexo será feito de forma parcelada, com o primeiro desembolso previsto para o fim de julho, seguido de outros três pagamentos semestrais consecutivos, condicionados ao cumprimento de marcos do projeto. Enquanto os imóveis em desenvolvimento (K100 e K300) não estiverem totalmente concluídos e gerando receita de aluguel, a estrutura da operação prevê uma renda mínima garantida sobre o capital desembolsado, o que reduz o risco de vacância durante a fase de obras.

Perfil dos galpões e localização estratégica

Os três galpões estão localizados em Guarulhos, cidade que abriga o Aeroporto Internacional de São Paulo e é um dos principais polos logísticos do país. O padrão AAA indica imóveis com especificações técnicas superiores, como pé-direito alto, piso com capacidade de carga elevada, docas niveladoras e sistemas de segurança modernos. A ABL total de 237,4 mil m² coloca o complexo entre os maiores do segmento na região metropolitana de São Paulo.

A presença do Mercado Livre como locatário de dois galpões (K100 e K200) confere ao ativo um inquilino de alto crédito e com forte demanda por espaço logístico, dado o crescimento do comércio eletrônico no Brasil. O K300, ainda em desenvolvimento, poderá ser locado a outro operador, ampliando a diversificação de receitas do fundo.

O que muda para o investidor do TRXF11

A transação representa uma mudança significativa no perfil do TRXF11. O segmento logístico, que antes era uma fatia menor do portfólio, passa a responder por 37% da ABL. Além disso, a área total locável do fundo cresce 19%, o que pode impactar a distribuição de dividendos futuros, à medida que os novos ativos entram em operação e começam a gerar receita de aluguel.

A renda mínima garantida durante a fase de desenvolvimento oferece uma proteção ao fluxo de caixa do fundo, mas o investidor deve acompanhar o cumprimento dos marcos do projeto, que condicionam os desembolsos semestrais.

Perguntas Frequentes

Qual o valor do investimento do TRXF11 no complexo logístico?

O TRXF11 anunciou investimento de mais de R$ 1,4 bilhão para a aquisição indireta do complexo.

Quantos galpões compõem o complexo em Guarulhos?

São três galpões: K100, K200 e K300, com cerca de 237,4 mil m² de ABL.

Quem são os locatários dos galpões do TRXF11?

O K200 e o K100 estão locados ao Mercado Livre. O K300 está em desenvolvimento e o futuro locatário ainda não foi divulgado.

Qual o yield on cost estimado da transação?

O yield on cost estimado é de 14,51% nos primeiros 12 meses.

Como será feito o pagamento pelo complexo?

O pagamento será parcelado, com primeiro desembolso no fim de julho e mais três pagamentos semestrais, condicionados a marcos do projeto.

Qual era a maior transação anterior do TRXF11?

A maior operação individual anterior foi a compra relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global (SP), avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões, em julho de 2024.