# FIIs miram investidor institucional para expansão do mercado

> O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil busca ampliar a base de investidores institucionais domésticos como estratégia de crescimento diante dos juros elevados. A Bresco avalia que o fluxo de capital estrangeiro permanece passivo, tornando o investidor local peça-chave para sustentar a expansão do setor. A movimentação visa reduzir a dependência de recursos externos e fortalecer a liquidez interna.

*Global Forum · Investimentos · 06 de setembro de 2026 · Tânia Lustosa*

Com juros ainda altos, FIIs miram o investidor institucional doméstico para sustentar a expansão do mercado, enquanto o fluxo estrangeiro segue passivo, avalia a Bresco.

O mercado de fundos imobiliários pode estar diante de uma mudança importante em sua base de investidores, com o capital institucional doméstico ganhando espaço à medida que o ambiente de juros elevados perde força. Essa é a avaliação de Rafael Fonseca, sócio, CIO e diretor de Relações com Investidores do Grupo Bresco.

Na visão do executivo, o investidor estrangeiro já participa do mercado brasileiro, mas principalmente de forma passiva, por meio de índices globais que acabam incluindo ativos brasileiros em suas carteiras. O movimento pode contribuir para aumentar a liquidez, mas, segundo Fonseca, ainda não representa uma entrada relevante de capital estrangeiro de maneira discricionária.

"Eu não acho que dá para a gente contar que o mercado vai se desenvolver por conta desse segmento", afirma. Para ele, o crescimento estrutural da indústria depende principalmente da capacidade de atrair investidores que tenham liberdade para escolher onde alocar seus recursos.

Nesse contexto, Fonseca aponta para uma parcela ainda pouco explorada: os investidores institucionais domésticos. Fundos de pensão, seguradoras e fundos multimercado aparecem, na avaliação da Bresco, como potenciais responsáveis por ampliar de maneira mais consistente a liquidez e o tamanho dos fundos imobiliários.

A dificuldade, porém, está no atual ambiente de juros. Com títulos públicos indexados à inflação oferecendo retornos reais elevados, a competição por capital permanece intensa. "Eu acho que a gente não sustenta uma NTNB no patamar atual por muito tempo", afirma Fonseca. Se a diferença entre uma NTN-B e um FII for pequena, a instituição pode preferir permanecer em um ativo considerado mais simples.

"Se você tem um NTNB a 8%, vai comprar o nosso fundo a 9,5%? Falar, pô, não é uma diferença tão grande, vamos ficar quietos aqui", exemplifica. Para o executivo, a redução dos juros pode funcionar como um gatilho para que parte desse capital institucional procure outras classes de ativos.

A expectativa é de que essa mudança também favoreça processos de consolidação da indústria de FIIs, com a formação de plataformas maiores e fundos capazes de ganhar escala. "Não tem ninguém falando no Brasil uma ótima oportunidade de investimento, vamos entrar no Brasil", afirma Fonseca, reforçando o caráter passivo dos fluxos estrangeiros atuais.

Enquanto aguarda um ambiente mais favorável, a Bresco aposta na qualidade dos ativos. Fonseca avalia que o setor logístico brasileiro vive um dos melhores momentos das últimas duas décadas, com redução da vacância e forte valorização dos preços de locação. Os alugueis pedidos e praticados estão entre 20% e 50% acima dos níveis de dois ou três anos atrás, dependendo da região.

Esse cenário é particularmente interessante para o BRCO11, fundo logístico da gestora, com cerca de 70% do portfólio em propriedades classificadas como last mile. Um exemplo recente é a locação de um imóvel para o Mercado Livre, com preço cerca de 25% acima do aluguel pago pelo ocupante anterior.

A Bresco também identifica oportunidades de expansão na própria carteira do BRCO11: cerca de 15% do portfólio teria potencial para aumento de ABL, incluindo ativos em Campinas, Resende, Londrina, Bahia, Alagoas e Viracopos.

A separação entre os mandatos é uma das características da plataforma. O BRCO11 não foi estruturado para assumir o risco de desenvolvimento de novos empreendimentos, enquanto os fundos fechados da Bresco podem captar recursos para construir galpões sob medida. "Dessa forma, o risco de desenvolvimento fica segregado em um veículo específico antes de o imóvel chegar a um fundo de renda", diz Fonseca.

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Fonte (canonical): https://globalforum.com.br/investimentos/investidor-estrangeiro-fiis-miram-outro-perfil-cotistas-expansao-mercado/