FIIs podem estar no fim de ciclo de oportunidade, diz analista

O mercado de fundos imobiliários pode estar se aproximando do fim de um ciclo de oportunidade. A leitura é de Rodrigo Medeiros, fundador da Research DesmistificandoFIIs, para quem o nível dos juros reais é hoje o fator determinante para entender tanto os preços das cotas quanto as perspectivas da indústria.

Na visão do analista, os fundamentos operacionais dos principais segmentos permanecem sólidos, o que cria uma assimetria que pode favorecer o investidor no médio e longo prazo. O principal obstáculo a uma valorização mais consistente é o patamar dos juros reais. Medeiros destaca que a NTN-B de prazo superior a dez anos permanece acima de 7% há praticamente dois anos, algo que classifica como historicamente elevado.

"Recentemente, já tem alguns meses, eu fiz um estudo sobre o nível que nós estamos da taxa de juros futuros, a NTN-B de um pouco mais de 10 anos. Ela acima de 7% há praticamente dois anos. Isso é um patamar histórico", afirmou no Liga de FIIs. Ele lembra que o título só atingiu esse nível em momentos pontuais, como na primeira eleição de Lula e nas crises do subprime e do impeachment de Dilma, mas sempre por pouco tempo. "Não tem como tanto tempo de uma NTN-B tão esticada não afetar a renda variável como um todo", disse.

O que os fundamentos mostram

Medeiros separa o preço das cotas na bolsa da qualidade operacional dos fundos. Enquanto as cotações seguem pressionadas, os indicadores de segmentos como escritórios, shoppings e logística mostram recuperação. "Você vê o setor de escritórios, de repente, num dos melhores momentos deles desde a pandemia, com bastante ocupação, você vê o setor de shopping também num dos melhores momentos desde a pandemia. Setor logística nem se fala", comenta. A demanda por imóveis logísticos permanece forte, e os indicadores do segmento continuam positivos.

O que pode mudar o cenário

A tese do analista parte da possibilidade de que uma inflação mais comportada e uma melhora fiscal abram espaço para uma queda mais rápida da Selic. Se isso ocorrer, o efeito chegaria à curva de juros futuros e, depois, às cotas. "Qualquer mínima queda maior de inflação, como nós devemos ter em agosto agora divulgado essa semana, e qualquer mínimo controle fiscal do governo, o Banco Central pode usar isso para acelerar muito forte uma queda na Selic. E aí, isso evidentemente geraria uma empolgação e uma valorização das cotas", afirmou.

A ressalva para quem está entrando agora é não apostar apenas na valorização das cotas. Medeiros recomenda olhar primeiro para a renda gerada pelos ativos e para o preço pago por essa renda. "O meu conselho para o investidor é: não compre, não invista esperando a valorização das cotas. Invista sabendo que você está comprando muita renda, muito barato", disse. Para ele, os fundos seguem operacionalmente bem, apesar da crise de juros, e a oportunidade está justamente nessa diferença entre o que o mercado precifica e o que os ativos entregam. "Eu vejo muita oportunidade nesse sentido e acredito verdadeiramente que nós possamos estar no finzinho de um ciclo de oportunidade", concluiu.