Decisão de abandonar imóveis e investir em FIIs: caso Rodrigo Cardoso

A decisão que levou este investidor a abandonar os imóveis e investir em FIIs

Rodrigo Cardoso, fundador do Clube FII, decidiu abandonar os imóveis físicos e migrar para os fundos imobiliários após constatar que a rentabilidade líquida das locações ficava abaixo de 0,3% ao mês, enquanto FIIs conservadores pagavam cerca de 0,8%. A burocracia e a concentração de risco também pesaram na decisão.

No programa semanal Liga de FIIs, do InfoMoney, Cardoso contou que a mudança começou dentro da própria família. A carteira familiar era formada por salas comerciais antigas no Rio de Janeiro, com pouca diversificação e inquilinos frequentemente problemáticos. A renda líquida gerada pelas locações era limitada: "Quando estava muito bem alugado, conseguíamos receber cerca de 0,4% do valor do imóvel por mês. Depois do Imposto de Renda, sobrava menos de 0,3%", afirmou.

Por que a rentabilidade dos FIIs superou a dos imóveis físicos?

Na comparação, os fundos imobiliários conservadores distribuíam rendimentos próximos de 0,8% ao mês naquele período, além de oferecerem acesso a uma carteira mais diversificada e administrada profissionalmente. "Vendíamos um negócio que rendia menos de 0,3% líquido e passávamos para outro que pagava cerca de 0,8%, com uma diversificação muito maior", resumiu Cardoso.

Depois da venda do primeiro imóvel, a própria família passou a apoiar a migração integral para os fundos imobiliários.

Como os FIIs resolvem os problemas dos imóveis físicos?

Na avaliação do investidor, os FIIs eliminaram problemas recorrentes enfrentados pelos proprietários de imóveis, como vacância, inadimplência, manutenção e gestão dos ativos, ao mesmo tempo em que ampliaram a diversificação do patrimônio.

Ele destacou que muitos investidores consideram arriscado concentrar recursos em fundos imobiliários, mas lembra que quem possui um ou dois imóveis físicos costuma estar ainda mais exposto. "As pessoas acham que eu sou maluco por ter 100% em fundos imobiliários. Mas quem tem uma ou duas salas comerciais concentra muito mais risco do que quem investe em dezenas de imóveis por meio dos FIIs", disse.

A lógica da adaptação dos imóveis ao longo do tempo

Para explicar sua estratégia, Cardoso comparou os imóveis a uma seleção natural de empresas bem-sucedidas. Segundo ele, um shopping center ilustra bem esse processo. Quando determinado segmento entra em crise e algumas lojas deixam de operar, os espaços acabam sendo ocupados por empresas de outros setores que conseguem pagar aluguel.

Na visão do investidor, esse processo permite que os imóveis acompanhem as transformações da economia ao longo do tempo. Ele citou a evolução dos shopping centers, que passaram a incorporar restaurantes, academias, clínicas e serviços diante do avanço do comércio eletrônico. "Os imóveis vão se adaptando ao comportamento da sociedade. O shopping de hoje é completamente diferente do de 20 anos atrás, mas continua relevante", comentou.

Imóveis vs. ações: a diferença que importa

Outro ponto destacado por Cardoso foi a diferença entre investir em imóveis e investir diretamente em ações. Segundo ele, empresas podem perder valor rapidamente ou até desaparecer, enquanto os imóveis permanecem como ativos físicos capazes de receber novos locatários quando o ciclo econômico melhora.

O investidor lembrou, por exemplo, o impacto da crise das Lojas Americanas sobre alguns fundos imobiliários expostos à companhia. Embora as cotas tenham sofrido forte desvalorização naquele momento, ele argumenta que os imóveis continuaram existindo e poderiam voltar a gerar renda com novos inquilinos. "O imóvel pode passar por um período de vacância, mas ele continua ali. Quando a economia melhora, recebe novos ocupantes. O patrimônio permanece", afirmou.

Para Cardoso, essa característica faz com que o investimento imobiliário consiga atravessar diferentes ciclos econômicos, preservando valor no longo prazo.

Perguntas Frequentes

Quem é Rodrigo Cardoso?

Rodrigo Cardoso é o fundador da plataforma Clube FII, especializada em educação e análise de fundos imobiliários.

Qual foi a rentabilidade dos imóveis físicos que levou à migração?

A rentabilidade líquida das locações, após Imposto de Renda, era inferior a 0,3% ao mês sobre o valor do imóvel.

Qual era a rentabilidade dos FIIs na comparação?

Fundos imobiliários conservadores distribuíam cerca de 0,8% ao mês naquele período.

Por que ter 100% em FIIs não é considerado arriscado por Cardoso?

Segundo ele, concentrar recursos em um ou dois imóveis físicos expõe o investidor a mais risco do que investir em dezenas de imóveis por meio de FIIs.

Como os imóveis se adaptam às crises?

Cardoso cita o exemplo dos shopping centers, que substituem lojas de segmentos em crise por restaurantes, academias e clínicas, mantendo-se relevantes ao longo do tempo.

Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube.