Campo de Marte: novas regras restringem prédios em SP
Novas regras de voo no Campo de Marte, em SP, ampliam restrições de altura para prédios em raio de 20 km. Entenda o impacto no mercado imobiliário e o que muda para novos empreendimentos.
O mercado imobiliário de São Paulo enfrenta um novo gargalo urbanístico. Desde abril, construções em um raio de 20 quilômetros ao redor do Campo de Marte que ultrapassem 45 metros de altura precisam de autorização do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), da Força Aérea Brasileira (FAB). Antes, apenas empreendimentos num raio de 2,5 quilômetros dependiam desse aval. A mudança prepara o aeroporto para a operação por instrumentos (IFR), que começa em 15 de setembro, e já altera o cálculo de construtoras e incorporadoras na capital.
Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, as restrições por causa dos voos no Campo de Marte passaram de 2,98% para 52,7% da cidade, atingindo "regiões estratégicas para o desenvolvimento urbano, produção habitacional e implantação de projetos públicos e privados". Considerando também Congonhas e Guarulhos, a área do município com alguma restrição construtiva por aeroportos subiu de 64% para 71% do território.
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, questiona a proporção da medida: "Por tão pouco, por quatro voos por dia, você vai submeter a cidade a uma restrição de construções dessa magnitude?". A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima custo adicional de até R$ 2,7 bilhões por ano para as empresas e defende diálogo para conciliar segurança aérea e desenvolvimento urbano.
Os números do Decea mostram aumento de 48% nos pedidos de parecer para novas obras. Entre julho e 15 de dezembro de 2025, sob regras de voo visual (VFR), foram 6.399 pedidos, com 728 (12%) exigindo análise técnica aprofundada. Já entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, sob regras IFR, os pedidos subiram para 8.187, com 1.081 (13%) em processo técnico. A Pax Aeroportos, concessionária desde 2022, vê estabilidade como prova de compatibilidade. Rogerio Prado, CEO da Pax, afirma que o IFR "não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo".
Na prática, o prazo de aprovação cresceu. Mônica Marcondes de Castilho, da GPC Assessoria Aeroportuária, relata que processos que levavam cerca de três semanas agora vão para quase 60 dias, e a dispensa da Aeronáutica praticamente não é mais emitida. A especialista cita bairros como Perdizes, Santana e o centro como mais afetados. Ainda existe a saída do "princípio de sombra", que permite construir mais alto se o edifício ficar dentro do volume de sombra de um obstáculo existente, mas a aplicação não é automática.
O caixa fala antes do balanço: para o dono de incorporadora, o novo cenário exige revisar cronograma e viabilidade de cada terreno antes da compra. Restrição de altura não inviabiliza todo projeto, mas muda o desenho e o prazo. Quem não recalcular o risco agora pode ver o custo de espera corroer a margem de um lançamento inteiro.