# Novas regras tributárias: como reformam a Construção Civil

> A Reforma Tributária brasileira extingue o Regime Especial de Tributação (RET) na Construção Civil. O setor adota o sistema de débitos e créditos do IBS e da CBS, exigindo nova gestão de caixa, compras e processos industrializados. A transição demanda preparo operacional para absorver os impactos financeiros e contábeis da mudança.

*Global Forum · Economia · 20 de julho de 2026 · Marcelo Iorio*

A Reforma Tributária transforma a Construção Civil com o fim do RET e a adoção de créditos de IBS e CBS. O setor precisa se preparar para um sistema de débitos e créditos, com impacto direto no caixa, na gestão de compras e na industrialização dos processos.

## Erro de gestão que afunda PME na construção civil

Por décadas, a construção civil operou sob uma lógica tributária relativamente simples, com um imposto fixo de 4% sobre a receita das vendas, o Regime Especial de Tributação (RET). O dono de obra pequena não precisava se preocupar com créditos fiscais. Esse cenário mudou completamente com a Reforma Tributária.

**O que muda na prática:** a lógica do setor passa a ser baseada no Imposto sobre Valor Agregado (IVA), formado pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Em vez de calcular imposto apenas sobre a venda, a empresa precisa monitorar a geração e o aproveitamento de créditos em cada etapa da cadeia produtiva.

## O que é o sistema de não cumulatividade plena

O novo sistema é baseado no princípio da não cumulatividade plena. Isso significa que quase toda aquisição relevante para a atividade econômica da construtora pode gerar créditos tributários de IBS e CBS, que reduzem o imposto devido na venda dos imóveis. A compra de cimento, aço, revestimentos e projetos passa a ter impacto direto na gestão tributária dos empreendimentos.

"A regra passa a ser que praticamente qualquer aquisição relevante para a atividade econômica do contribuinte gere crédito tributário, diferentemente do modelo atual, que possui uma série de restrições legais", explica Waleska Lemos Morais, sócia de Tributário do escritório Mattos Filho.

A especialista faz uma ressalva importante: o crédito não surge apenas porque uma nota fiscal foi emitida. Ele está condicionado ao efetivo recolhimento do IBS e da CBS pelo fornecedor, seja por pagamento, compensação ou pelo mecanismo de split payment.

## O desafio do ciclo imobiliário longo

Os ciclos imobiliários são longos, uma média de sete anos, contando prospecção, compra de terreno, lançamento, vendas, construção e entrega. Isso torna o planejamento tributário crucial.

"O setor vai ter que começar a lidar com um sistema de débitos e créditos, que é uma coisa que ele nunca teve na vida, dentro de um ciclo muito longo, exigindo um planejamento nunca antes visto", afirma Cristiano Gregorius, Diretor Executivo do Sienge, ecossistema de tecnologia da Starian.

A apuração de IBS e CBS será feita por empreendimento. Cada obra funcionará como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos tributários. Créditos gerados na construção de um empreendimento tendem a permanecer vinculados àquela obra. Segundo Morais, saldos credores poderão ser ressarcidos durante a execução do projeto e, após a conclusão, usados em hipóteses de compensação, mas essa não será exatamente a regra.

## O novo papel do departamento de compras

Se hoje o departamento de compras negocia preços, daqui para frente seus membros precisarão entender de tributação. O aproveitamento de créditos depende de como os insumos são adquiridos, de quem são os fornecedores e do momento das compras.

"O profissional de compras será um dos profissionais mais importantes dentro dessa reforma tributária, porque um planejamento inadequado de compras pode gerar créditos presos por anos ou antecipações desnecessárias de desembolso", afirmou Fernando Guedes, presidente executivo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Além da capacitação das equipes, a tendência é de aumento dos investimentos em sistemas de gestão capazes de acompanhar obras, vendas, créditos fiscais e fluxo de caixa.

## Industrialização e formalização da cadeia

O efeito estrutural mais importante da reforma é o estímulo à industrialização da construção. Hoje, componentes produzidos fora do canteiro carregam tributos embutidos no preço, tornando a alternativa menos competitiva.

"O estímulo sempre foi para fabricar vários componentes dentro do canteiro de obra, porque o vendedor ou fornecedor embute, no preço da sua mercadoria, o que ele gasta com ICMS, PIS e Cofins. Esses valores são repassados para quem compra. Então acabava sendo mais vantajoso para a construtora fazer, por exemplo, uma viga de concreto dentro do canteiro de obra do que comprar pronta. Aumentava o tempo de produção, mas saia mais barato. Com a lógica da Reforma de acúmulo de créditos fiscais, isso muda completamente. O incentivo é comprar fora, para acumular créditos fiscais que poderão ser aproveitados", exemplificou José Carlos Martins, ex-presidente e atual Conselheiro da CBIC.

Na prática, o uso de sistemas industrializados, componentes pré-fabricados, fachadas produzidas em fábrica e soluções montadas fora do canteiro será expandido. A construtora não vai mais comprar cola, espaçador e piso e contratar mão de obra. Ela vai comprar um sistema de revestimento, contratando uma empresa que ficará 100% responsável pela instalação do piso vinílico, por exemplo, segundo Fabrício Schveitzer, conselheiro de Negócios do Sienge.

Isso pode reduzir prazos de construção: "Hoje, no sistema tradicional, leva um ano para acabar um determinado tipo de prédio. Se a construtora trabalhar com drywall, piso vinílico e fachada, a construção do mesmo prédio acaba em quatro meses", afirma Schveitzer.

Outro efeito esperado é o aumento da formalização. Como os créditos tributários estão vinculados à documentação das operações, fornecedores informais perdem competitividade. Empresas tendem a preferir parceiros capazes de emitir documentos fiscais e gerar créditos válidos. Um prestador de serviço pode até continuar oferecendo preços menores, mas deixa de ser a opção mais vantajosa se não gerar créditos tributários.

## Consolidação empresarial e o que esperar

A reforma deve acelerar a consolidação empresarial. Pequenos fornecedores que sobrevivem em estruturas enxutas e pouco digitalizadas terão de investir em sistemas, controles e conformidade tributária, o que pode sair muito caro.

## Perguntas Frequentes

### O RET acabou para sempre?

Sim, o Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota fixa de 4%, foi substituído pelo sistema de créditos e débitos de IBS e CBS.

### Como fica o cálculo do imposto por empreendimento?

Cada obra funciona como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos tributários.

### O que é split payment?

É o mecanismo pelo qual o crédito tributário só é gerado se o fornecedor efetivamente recolheu o IBS e a CBS, seja por pagamento ou compensação.

### A industrialização vai reduzir o tempo de obra?

Sim, segundo especialistas, o uso de sistemas industrializados pode reduzir o prazo de construção de um ano para quatro meses.

### Como a reforma afeta pequenos fornecedores?

Pequenos fornecedores precisarão investir em sistemas e conformidade tributária para continuar competitivos, o que pode acelerar a consolidação do setor.

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Fonte (canonical): https://globalforum.com.br/economia/como-novas-regras-tributarias-vao-reformar-construcao-civil/